銀河證券-房地產行業：關于行業基本面情況及近期風險事件暴露的一些思考-210922

　　第二批集中供地土地溢價率下降，流拍率上升。http://www.0086188.com【慧博投研資訊】截至9月17日，11個城市已經完成第二批土地集中出讓，平均溢價率較首批集中供地大幅降低，近兩周進行出讓的城市（青島、濟南、天津、成都、蘇州、沈陽）的平均溢價率僅為0.92%。http://www.0086188.com（慧博投研資訊）低價成交比例增加，中止成交和流拍的比例上升，沈陽、天津、成都的中止及流拍比例分別為58.7%、34.43%、30.67%。由于市場銷售下行和融資趨緊，房企拿地意愿不高，但由于溢價率得到有效控制，第二、三批土拍是具有融資優勢房企的較好拿地窗口。

　　市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，基本面降速形勢下政策維穩預期進一步增強。8月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-19%、-16%，銷售加速下行，接近2010年以來的三個低點（剔除2020年疫情期間的奇異值）：2010年7月、2012年2月、2014年7月?？紤]到：1）房地產貸款集中管理下信貸額度依舊偏緊，需求受到抑制，并且隨著個別企業信用風險的暴露，購房者的觀望將加重；2）新開工、施工、拿地偏弱，供給不足；3）去年基數較高，銷售仍將繼續降速。目前行業銷售拐點已經確立，開始進入負增長區間，但基本面還未觸底，政策層面已是底部，未來若基本面加速惡化，則政策維穩預期將進一步加強，但“房住不炒”的總基調難以變化，可期待央行層面對于房企信貸和居民按揭貸款的調整。

　　近期個別行業頭部企業風險暴露，待風險出清后行業信用格局重塑。恒大事件的不斷發酵引發了市場的恐慌情緒，恒大面臨的主要是流動性危機，目前房企的資金面臨銷售下行回款減少以及信貸政策持續偏緊的雙重打擊，行業流動性的收縮加速了高杠桿房企的風險暴露。我們認為目前行業處于“差等生”的信用風險逐漸暴露的過程中，個別房企的風險事件短期內會對板塊的市場情緒造成一定影響，但風險不會蔓延至整個行業，行業內的“三好學生”經營依舊穩健，優質龍頭房企基本達標“綠檔”，平均融資成本在4.2%-4.7%區間，待風險出清之后，行業集中度進一步提升，信用格局也將重構，優質資源將進一步向“三好學生”傾斜。

　　投資建議：目前行業信用風險事件逐漸暴露，在短期內可能會影響板塊的市場情緒，房企在這個過程中加速“優勝劣汰”的進程，行業逐步出清，待風險事件落地之后，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。當前市場處于“基本面底部區域”+“政策底”的組合，未來政策博弈的預期將逐漸加強，根據以往經驗，政策對板塊估值彈性的影響大于業績，板塊估值一般在基本面處于底部區域開始抬升。我們建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

　　風險提示：風險事件發酵超預期、融資環境改善不及預期的風險